沿革

大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。

私の事務所では、借地借家関係の相談をこれまで受けてきていますが、借地借家法は司法書士試験の受験科目ではない上に奥が深く、これまでずっとどこかのタイミングで体系的に勉強をしたいと考えていました。

そこで今回、このブログを書くことをきっかけに借地借家法について体系的に理解を深めて行くことにします。

それでは、始めましょう。

＜借地借家法の沿革＞
・明治23制定された旧民法（ボアソナード民法）では、不動産利用権として用益権（他人の所有物をその用法に従い、その物の性質本体を変えることなく、有期で使用及び収益することができる権利）、使用権（使用者及びその家族の需要の程度に限られた用益権）、住居権（建物の使用権）、賃借権、永借権、地上権が規定されており、賃借権に物権性を認め、その譲渡の自由を保障した画期的なものであったが、施行は延期。

・明治31・7・16明治民法施行、建物所有のための土地利用権には物権である地上権と債権である賃借権の２本立て、建物利用関係は賃借権のみ。地上権も賃借権も登記がなければ第三者に対抗できないと明文で規定された（明治民法177、605）。

・日清・日露戦争（明治27～38）、地租改正や都市部への人口流入の影響で都市部で地代の値上げが恒常化。これに応じない借地人に対し地震売買（登記がなければ賃借権を対抗できないことを利用した借地人の排除）が横行。明治42年「建物保護ニ関スル法律（建物保護法）」が成立し、建物の登記をもって借地権の第三者対抗力を認める。

・大正10年4月8日、借地法、借家法成立、東京・大阪の一部に施行。昭和１４年大阪、兵庫、京都等の府県、昭和16年改正と同時に全国に適用。

・建物保護法や借家法で対抗力を認めても、期間満了の際の更新が保証されていないと、借地人・借家人の地位は不安定。そこで、昭和16年改正、更新拒絶や解約申入に「正当ノ事由」が必要となる。

・昭和41年改正
　非堅固から堅固建物への借地条件変更及び増改築、建物譲渡に伴う土地賃借権の譲渡・転貸、建物競売に伴う敷地借地権の譲渡につき裁判所の代諾許可制度の創設。
　地代家賃増減請求中の地代家賃の処理についての規定。
　相続人不存在の場合の借家権の帰属

・昭和60年12月31日地代家賃統制令失効。

・平成4年8月1日、借地借家法施行。
　（借地関係）
　　法定存続期間は、堅固（借地法60年）・非堅固（30年）にかかわらず、30年。最初の更新後は20年、その後の更新後は10年。
　　法定更新は、すべて建物が存する場合に限る。
　　法定存続期間中の建物朽廃によっても借地権は存続。→再築可能
　　建物再築の際、土地所有者の承諾あれば、存続期間伸長（借地法では遅滞なく異議）。
　　更新後の承諾なき再築は存続期間中の解約原因となる。
　　立退料が正当事由の一要素となる。
　　更新のない借地権として、定期借地権、建物譲渡特約付借地権及び事業用借地権の新設。
　　自己借地権の創設。
　　建物滅失の際の対抗力の付与方法。
　（借家関係）
　　更新のない借家権として、賃貸人の不在期間及び取り壊し予定の建物の賃貸借
　　造作買取請求権を任意規定に。
　　建物の利用行為について「建物の使用及び収益」としてたものを「建物の使用」に。

　（借地借家共通）
　　地代・家賃増減請求を調停前置に。
　　借地借家法附則に特別の定めある場合を除き、同法施行前に生じた事項にも適用されるが、廃止前の建物保護に関する法律、借地法及び借家法の規定により生じた効力は妨げられない。

・平成12年3月1日施行「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」。
　　賃貸人の不在期間の賃貸借を、定期建物賃貸借に改正。
　　民法604条の建物賃貸借への不適用

民法第６０４条 　賃貸借の存続期間は、２０年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、２０年とする。

２ 　賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から２０年を超えることができない。
・平成13年制定「高齢者の住居の安定確保に関する法律」。終身建物賃貸借を認める。
・平成20年1月1日施行「借地借家法の一部を改正する法律」。
　　事業用借地権の存続期間を10年以上30年未満とする。
　　事業用定期借地権を新設。存続期間を30年以上50年未満とする。

未だ借地法・借家法の時代の契約が残っていることも多くありますので、借地借家法だけでなく借地法・借家法の勉強も必須です。

次回からは、まず借地法について見て行くことにしましょう。

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