＜借地借家法29＞定期借家の賃料改定

大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。

定期借家がもう少し続きます。

＜定期借家の賃料改定＞
・定期借家は賃料増減請求権（３２）を排除し、賃料減額請求しない旨の特約も有効（３８Ⅶ、なお普通借家において、賃料減額しない旨の特約は無効（借家法７条につき最判昭３１・５・１５））。

第３２条 　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 　建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
第３８条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 　第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 　第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。
６ 　前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 　第３２条の規定は、第１項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

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＜借地借家法28＞定期借家の中途解約（38Ⅴ、Ⅵ）

大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。

さて今日も定期借家についてみていきましょう。

＜定期借家の中途解約＞
・中途解約権が留保されている場合であっても、賃貸人が中途解約権を行使することはできない（３０）。他方、賃借人からは中途解約権を行使できる（普通借家も同様）。

・定期借家の場合には、賃借人の中途解約を制限する場合も多いと考えられる。そこで、居住用建物賃貸借でかつ床面積２００㎡未満の場合、やむを得ない事情により賃借人が建物を生活の本拠として使用することが困難となった時は、いつでも解約の申入れをすることができ、解約申入れの日から１か月経過により建物賃貸借は終了する。（３８Ⅴ）

・この規定に反する特約で、賃借人に不利な規定は無効（３８Ⅵ）。

第３８条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 　第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 　第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。
６ 　前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 　第３２条の規定は、第１項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

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＜借地借家法27＞定期借家の存続期間

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定期借家について続けてみていきましょう。

ここのところ、この定期借家を廃止しようとする流れと、有効に利用しようとする流れと両方あるようですが、さてどっちの潮目がより強くなるか、今後の動向に注意が必要です。

＜定期借家の存続期間＞
・短期制限なし（３８Ⅰ後段）。なお、建物賃貸借契約に長期制限ないから（２９Ⅱ・
６０４））、定期借家につても長期制限なし。

第２９条 　期間を１年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
２ 民法第６０４条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。
第３０条 　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
第３８条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 　第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 　第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
６ 　前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 　第３２条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

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＜借地借家法26＞定期借家契約の設定（38）

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さて、定期借家契約について進めましょう。

＜定期借家契約の設定＞
・契約の更新がないことととする旨を定めた書面による契約（３８Ⅰ）

・賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により終了する旨の書面を交付して説明しなければならない（３８Ⅱ）。

・この説明がないと、契約の更新がない旨の契約書の定めは無効（３８Ⅲ）。

・宅地建物取引士による重要事項説明がなされても、賃貸人からの説明がないと特約の効力は認められないことに注意。


第３８条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 　第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 　第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
６ 　前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 　第３２条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

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＜借地借家法25＞定期建物賃貸借とは（38）

大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。

それでは、本日は定期建物賃貸借についてです。

これは、借地借家法になってから規定されたものです。

＜定期借家契約とは＞
・期間が満了すると契約の更新なく確定的に終了する建物賃貸借契約のこと（３８Ⅰ）。

・借地借家法制定当時は、賃貸人の不在期間の建物賃貸借として、賃貸人が生活の本拠としてしてた建物について、転勤、療養、親族の介護等のため、一時的に不在となる期間について、期間を定めて賃貸し、期間の満了により契約の更新なく終了するものであったが、平成１１年良質な賃貸住宅等の供給に関する特別措置法による改正（平成１３年３月１日施行）で現在の形になった。

・従前の普通借家権を定期借家権に契約を更改することは、居住用借家については、当分の間できない（特別措置法附則３）。

第３８条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 　第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 　第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
６ 　前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 　第３２条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
特別措置法附則第３条　第５条の規定の施行前にされた居住の用に供する建物の賃貸借（旧法第３８条第１項の規定による賃貸借を除く。）の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第５条の規定による改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。

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＜借地借家法24＞借地上の建物の賃借人の保護（35）

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今回は、借地借家法でのみ規定されているものです（そもそも定期借地権等が借地借家法になって規定されているものですから、当然ですが。）。

＜借地上の建物の賃借人の保護＞
・定期借地権等の借地権の存続期間の満了によって借地契約が終了すると、借地人は建物を収去して土地を明け渡すことになる。この場合、建物の賃貸借も履行不能となり契約は終了する。

・突然建物の明渡しを請求される建物賃借人を保護するため、借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合は、賃借人がこれを知った日から１年を超えない範囲内において、相当の期間、土地の明渡を猶予するよう裁判所に請求できる（３５Ⅰ）。

・裁判所が猶予した期限が到来すると建物賃貸借は当然に終了する（３５Ⅱ）。

第３５条 　借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
２ 　前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。

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＜借地借家法23＞建物転借人の保護（26Ⅲ、27Ⅱ、34、借家法４）

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今日は、建物転借人の保護の規定についてみていきましょう。

＜建物転借人の保護＞
・賃借人と賃貸人の間の建物賃貸借契約が終了すると、転借人は転借契約を賃貸人には対抗できないのが原則。

・もっとも、建物賃貸借契約が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、賃貸人が契約が終了することを転借人に通知しないと、契約の終了を転借人に対抗できない（３４Ⅰ）。

・賃貸人が通知をすると、通知がなされてから６か月を経過したときに転貸借は終了（３４Ⅱ）。

・この場合でも、賃貸借契約終了後、転借人が建物の使用を継続しているときは、賃借人が建物の使用を継続しているものとみなされ、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと、転貸借契約は法定更新されたことになる（２６Ⅲ、２７Ⅱ・２６Ⅲ）。この異議には正当の事由が必要（２８括弧書）。→借家法には同様の規定なし。

第２６条 　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３ 　建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
第２７条 　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。
２ 　前条第２項及び第３項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
第２８条 　建物の賃貸人による第２６条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
第３４条 　建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。
２ 　建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から６月を経過することによって終了する。
借家法第４条　賃貸借ノ期間満了又ハ解約申入ニ因リテ終了スヘキ転貸借アル場合ニ於テ賃貸借カ終了スヘキトキハ賃貸人ハ転借人ニ対シ其ノ旨ノ通知ヲ為スニ非サレハ其ノ終了ヲ以テ転借人ニ対抗スルコトヲ得ス
２　賃貸人カ前項ノ通知ヲ為シタルトキハ転貸借ハ其ノ通知ノ後６月ヲ経過スルニ因リテ終了ス

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＜借地借家法22＞造作買取請求（33、借家法５、11）

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さて、造作（ぞうさく）買取請求についてみていきましょう。

＜造作買取請求＞
・建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した造作及び建物の賃貸人から買い受けた造作は、賃貸借契約が期間の満了又は解約申入れにより終了するときは、賃借人は賃貸人に対し、これら造作を時価で買い取るべきことを請求することができる（３３Ⅰ）。

・造作とは、建物に付加された物件で、賃借人の所有に属し、かつ、建物の使用に客観的に便益を与えるものをいい、賃借人がその建物を特殊の目的に使用するために、特に付加した設備を含まない（最判昭２９・３・１１）。また、無形造作である老舗は含まない（大判昭１５・１１・２７）。

・形成権の一種であり、賃借人が買取請求をすると賃貸人と賃借人の間に売買契約が成立したのと同様の効果が生ずる（大判昭２・１２・２７）。

・買取の時価は、建物に付加したままの状態で、造作自体の本来有する価格（大判大１５・１・２９）。

・借家法では強行規定であった（借家１１・５）。借地法時代の契約における造作買取請求を排除する特約は無効（附則４）であるが、借地法時代の契約であっても借地借家法施行後に締結された造作買取請求権の行使を制限する旨の特約は有効（実務解説借地借家法ｐ.４９）。

・造作代金と建物の明渡について、同時履行の抗弁権の行使も留置権の行使も認められない（同時履行の抗弁権につき最判昭２９・７・２２、留置権につき最判昭２９・１・１４）。

第３３条 　建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
２ 　前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。
借家法第５条　賃貸任ノ同意ヲ得テ建物ニ附加シタル畳、建具其ノ他ノ造作アルトキハ賃借人ハ賃貸借終了ノ場合ニ於テ其ノ際ニ於ケル賃貸人ニ対シ時価ヲ以テ其ノ造作ヲ買取ルヘキコトヲ請求スルコトヲ得
賃貸人ヨリ買受ケタル造作ニ付亦同シ
借家法第１１条　第２条、第４条乃至第８条ノ２、第９条ノ２（第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）及前条ノ規定ニ反スル契約条件ニシテ借地権者ニ不利ナルモノハ之ヲ定メサルモノト看做ス

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＜借地借家法21＞普通借家契約終了後の原状回復義務と敷金返還請求

大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。

さあ、続けていきましょう。

＜原状回復義務＞
・賃貸借契約終了により建物を返還する場合、これを原状に復して返還しなければならない（民６１６・５９７）。

・「原状に復」するとは、賃貸借開始の状態に戻すということではなく、賃貸借の目的、用途にしたがって通常の使用をした場合を前提として、その状態を超える損耗を復旧、修復することをいう。

＜敷金返還請求＞
・賃貸借契約が終了すると、賃借人は賃貸人に敷金返還請求権を有し、賃貸人は敷金から未払賃料や原状回復費用等の賃借人の債務を差し引いた残額を賃借人に返還する義務を負う。

・敷引特約は有効であるが、当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその学等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法１０条により無効となる（最判平２３・３・２４）。

・天災地変により建物賃貸借が終了した場合には、敷引特約の効力は認められない（最判昭１０・９・３）。


民第５９８条 　借主は、借用物を原状に復して、これに附属させた物を収去することができる。
民第６１６条 　第５９４条第１項、第５９７条第１項及び第５９８条の規定は、賃貸借について準用する。

＜借地借家法20＞普通借家権の消滅（30、借家６）

大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。

さあ、今日も頑張りましょう

＜普通借家権の消滅事由＞
・期間の定めのある賃借権契約は、期間の満了により消滅するのが原則であるが、普通借家契約は賃貸人から所定の更新拒絶の通知があれば期間満了により終了する（２６Ⅰ）。

・一方、期間の定めのない場合、解約申入れから３か月経過することにより消滅するのが原則であるが（民６１７Ⅰ②）、普通借家契約は賃貸人からの解約申入れがあってから６か月を経過したときに消滅する（２７Ⅰ）。

・もっとも、これら更新拒絶の通知および解約申入れには正当の事由が必要（２８）。

・これらの他、建物の滅失（履行不能）、債務不履行による契約解除、合意による解約などにより消滅する。

・存続期間の定めのある賃貸借契約で、契約により中途解約権を留保（民６１８）している場合であっても、賃貸人がこれを行使することはできない（３０）。他方、賃借人がこれを行使することはできる。

・中途解約権留保条項がない場合であっても、慣行に基づいて一定の損害金を支払うことにより、もしくは借地借家法３８条５項を類推適用することにより賃借人からは中途解約できる場合があると解する（「実務解説借地借家法」p.47）。

民第６１７条 　当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一 　土地の賃貸借　１年
二 　建物の賃貸借　３箇月
三 　動産及び貸席の賃貸借　１日
２ 　（省略）
民第６１８条 　当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。
第２６条 　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３ 　建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
第２７条 　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。
２ 　前条第２項及び第３項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
第２８条 　建物の賃貸人による第２６条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
第３０条 　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
第３８条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 　（省略）
３ 　（省略）
４ 　（省略）
５ 　第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。
６ 　（省略）
７ 　（省略）
借家法第６条　前７条ノ規定ニ反スル特約ニシテ賃借人ニ不利ナルモノハ之ヲ為ササルモノト看做ス


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＜借地借家法19＞賃貸人・賃借人の地位の移転（36、借家法７ノ２））

大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。

では、続けましょう。

＜賃貸人の地位の移転＞
・所有者が賃貸人である場合、建物所有権が移転すると、賃貸人の地位もこれに伴って新所有者に承継されるのが原則（∵新所有者と賃借人の関係は、対抗関係。）。

・建物所有権が移転しても、登記がなければ新所有者は賃貸人の地位を賃借人に対抗できない（最判昭４９・３・１９）。

・建物所有権の移転及び賃貸人の地位の移転には、賃借人の承諾（民４６７Ⅰ参照）は不要。

・この場合、敷金は、未払賃料に当然に充当され、残額が新賃貸人に承継される（最判昭４４・７・１７）。

・賃貸人が死亡した場合、建物の相続人または受遺者が賃貸人の地位を承継する。

＜賃借人の地位の移転＞
・賃借人の地位の移転には、これを可能とする特約（譲渡権利付建物賃貸借）がない限り、賃貸人の承諾が必要であり、承諾なければ賃貸人に対して効力を生じない（民６１２Ⅰ）。承諾ない場合は、解除原因となる（民６１２Ⅱ）。

・賃借人が死亡した場合、相続人または受遺者が賃借人の地位を承継する（最高裁：昭和３６年１２月２２日、最高裁：昭和４２年４月２８日）。←使用貸借の場合は終了する（民５９９）こととの違い。

・居住用建物の賃借人が相続人なくして死亡した場合、内縁の夫婦関係又は事実上の養親子関係にあった同居者は、他に相続人がいない場合のみ、賃借人の権利義務を承継し（３６Ⅰ本）、敷金返還請求権や未払賃料支払債務など建物賃貸借関係に基づき生じた債権、債務は賃借人の権利義務を承継した同居者に帰属する（３６Ⅱ）。

・賃借人に相続人がいないことを知った時から１か月以内に反対の意思を表示したときは、承継されない（３６Ⅰ但）。この場合、賃貸人と新たな賃貸借契約を締結しない限り、同居人は建物明渡義務を負う。

民法第６１２条 　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
第３６条 　居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後１月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。
２ 　前項本文の場合においては、建物の賃貸借関係に基づき生じた債権又は債務は、同項の規定により建物の賃借人の権利義務を承継した者に帰属する。
借家法第７条ノ２　居住ノ用ニ供スル建物ノ賃借人ガ相続人ナクシテ死亡シタル場合ニ於テ其ノ当時婚姻又ハ縁組ノ届出ヲ為ササルモ賃借人ト事実上夫婦又ハ親子ト同様ノ関係ニ在リタル同居者アルトキハ其ノ者ハ賃借人ノ権利義務ヲ承継ス　但シ相続人ナクシテ死亡シタルコトヲ知リタル後１月内ニ賃貸人ニ対シ反対ノ意思ヲ表示シタルトキハ此ノ限ニ在ラズ
２　前項本文ノ場合ニ於テハ建物ノ賃貸借関係ニ基キ生ジタル債権又ハ債務ハ同項ノ規定ニ依リ賃借人ノ権利義務ヲ承継シタル者ニ帰属ス

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＜借地借家法18＞普通借家権の更新拒絶等の際の正当事由（28、借家法１ノ２）、

大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。

さて、続けていきましょう。

＜普通借家権の更新拒絶等の際の正当事由＞
・普通借家権の更新拒絶の通知（２６Ⅰ）や解約申入れ（２７Ⅰ）には正当の事由が必要（２８）。

・正当の事由の有無は、①「建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情」のほか、②契約の解除に至らない程度の債務不履行の存在などの「建物の賃貸借に関する従前の経過」、③建物の利用状況④維持修繕に多額の費用を要する状態にあるなどの「建物の現況」、⑤代替建物の提供の申出や立退料の提供の申出などの「建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出」などの事情を総合的に比較考慮して判断される（大判昭１５・９・１８）

・正当の事由は、必ずしも解約申入時に存在する必要はなく、訴訟継続中に正当事由が充足すれば、その時から６か月経過すると借家権は消滅する（最判昭４１・１１・１０）。

第２６条 　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３ 　建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
第２７条 　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。
２ 　前条第２項及び第３項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
第２８条 　建物の賃貸人による第２６条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
借家法第１条ノ２　建物ノ賃貸人ハ自ラ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ非サレハ賃貸借ノ更新ヲ拒ミ又ハ解約ノ申入ヲ為スコトヲ得ス
借家法第２条　当事者カ賃貸借ノ期間ヲ定メタル場合ニ於テ当事者カ期間満了前６月乃至１年内ニ相手方ニ対シ更新拒絶ノ通知又ハ条件ヲ変更スルニ非サレハ更新セサル旨ノ通知ヲ為ササルトキハ期間満了ノ際前賃貸借ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ賃貸借ヲ為シタルモノト看做ス
２　前項ノ通知ヲ為シタル場合ト雖モ期間満了ノ後賃借人カ建物ノ使用又ハ収益ヲ継続スル場合ニ於テ賃貸人カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキ亦前項ニ同シ
借家法第３条　賃貸人ノ解約申入ハ６月前ニ之ヲ為スコトヲ要ス
２　前条第２項ノ規定ハ賃貸借カ解約申入ニ因リテ終了シタル場合ニ之ヲ準用ス
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＜借地借家法17＞普通借家契約の更新（26~28、34、借家１ノ２~４）

大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。

さて、続けて契約の更新についてみていきましょう。

＜契約の更新＞
・期間の定めのある賃借権は、契約により留保している解約権を行使した場合や（民６１８参照）、建物の滅失（履行不能）、債務不履行による契約解除、合意による解約などにより終了するが、それ以外の場合には普通借家権は期間の満了により消滅するのが原則。そして、期間満了後に借地権を存続させるには更新が必要となる。

・賃貸借契約の更新方法としては、民法では合意更新（民６０４Ⅱ参照、もっとも借地借家法は民６０４不適用（同法２９Ⅱ）。）および法定更新（６１９Ⅰ、なお使用及び「収益」を継続した場合）があるが、借地借家法上の規定としては法定更新（２６）がある。

・存続期間満了の１年前から６か月前までの間に更新拒絶の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしないと更新があったものとみなす（２６Ⅰ本）

・上記通知がなされた場合であっても、期間満了後賃借人が建物使用を継続する場合において、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと契約は更新されたものとみなされる（２６Ⅱ）

・法定更新後の存続期間は期間の定めのないものとなる（２６Ⅰ但）。

・期限の定めのない契約については、賃貸人が解約を申し入れ６か月を経過すると賃貸借契約は終了する（２７）→民法上は、３か月（民６１７Ⅰ②）

・上記更新拒絶通知もしくは解約申入れには正当の事由が必要（２８）

民法第６０４条　　（省略）
２　賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から２０年を超えることができない。
民法第６１７条 　当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一 　土地の賃貸借　１年
二 　建物の賃貸借　３箇月
三 　動産及び貸席の賃貸借　１日
２ 　（省略）
民法第６１８条　当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。
民法第６１９条 　賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において、各当事者は、第６１７条の規定により解約の申入れをすることができる。
２ 　従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは、その担保は、期間の満了によって消滅する。ただし、敷金については、この限りでない。
第２６条 　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３ 　建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
第２７条 　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。
２ 　前条第２項及び第３項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
第２８条 　建物の賃貸人による第２６条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
第３４条 　建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。
２ 　建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から６月を経過することによって終了する。
借家法第１条ノ２　建物ノ賃貸人ハ自ラ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ非サレハ賃貸借ノ更新ヲ拒ミ又ハ解約ノ申入ヲ為スコトヲ得ス
借家法第２条　当事者カ賃貸借ノ期間ヲ定メタル場合ニ於テ当事者カ期間満了前６月乃至１年内ニ相手方ニ対シ更新拒絶ノ通知又ハ条件ヲ変更スルニ非サレハ更新セサル旨ノ通知ヲ為ササルトキハ期間満了ノ際前賃貸借ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ賃貸借ヲ為シタルモノト看做ス
２　前項ノ通知ヲ為シタル場合ト雖モ期間満了ノ後賃借人カ建物ノ使用又ハ収益ヲ継続スル場合ニ於テ賃貸人カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキ亦前項ニ同シ
借家法第３条　賃貸人ノ解約申入ハ６月前ニ之ヲ為スコトヲ要ス
２　前条第２項ノ規定ハ賃貸借カ解約申入ニ因リテ終了シタル場合ニ之ヲ準用ス
借家法第４条　賃貸借ノ期間満了又ハ解約申入ニ因リテ終了スヘキ転貸借アル場合ニ於テ賃貸借カ終了スヘキトキハ賃貸人ハ転借人ニ対シ其ノ旨ノ通知ヲ為スニ非サレハ其ノ終了ヲ以テ転借人ニ対抗スルコトヲ得ス
２　賃貸人カ前項ノ通知ヲ為シタルトキハ転貸借ハ其ノ通知ノ後６月ヲ経過スルニ因リテ終了ス


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＜借地借家法16＞普通借家権の存続期間（29、借家３ノ２）

大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。

さて、本日は普通借家権の存続期間についてです。

＜存続期間＞
・最短が１年であり、１年未満は期間の定めのない賃貸借とみなされる（２９Ⅰ）。
・上限２０年、更新の上限も２０年（民６０４）の規定は、平成１２年３月１日「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」５条の施行により、用されなくなったため、上限がなくなった（借地借家法２９Ⅱ）。

第２９条 　期間を１年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
２ 民法第６０４条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。
民法第６０４条 　賃貸借の存続期間は、２０年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、２０年とする。
２ 　賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から２０年を超えることができない
良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法第５条　借地借家法の一部を次のように改正する。
　　（省略）
　　第２９条に次の一項を加える。
　　　　２　民法第６０４条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。
良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法附則第１条　この法律は、公布の日から施行する。ただし、第５条、次条及び附則第３条の規定は、平成１２年３月１日から施行する。
良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法附則第２条　第５条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約の更新に関しては、なお従前の例による。
２　（省略）
借家法第３条ノ２　１年未満ノ期間ノ定アル賃貸借ハ之ヲ期間ノ定ナキモノト看做ス

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＜借地借家法15＞借家権の対抗力（31、借家１）

大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。

さあ、借家権について続けましょう。

＜借家権の対抗力＞
・建物の引き渡しによる（３１Ⅰ）。

・引き渡しは事実行為であり、何らの形式を要しないが、引渡文書の交付や鍵の受渡しが一般的。

第３１条 　建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
２ 　民法第５６６条第１項及び第３項の規定は、前項の規定により効力を有する賃貸借の目的である建物が売買の目的物である場合に準用する。
３ 　民法第５３３条の規定は、前項の場合に準用する。
借家法第１条　建物ノ賃貸借ハ其ノ登記ナキモ建物ノ引渡アリタルトキハ爾後其建物ニ付物権ヲ取得シタル者ニ対シ其ノ効力ヲ生ス
２　民法第５６６条第１項及第３項ノ規定ハ登記セサル賃貸借ノ目的タル建物カ売買ノ目的物ナル場合ニ之ヲ準用ス
３　民法第５３３条ノ規定ハ前項ノ場合ニ之ヲ準用ス

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＜借地借家法14＞借家権の対象（１、40、借家８）

　大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。

　さて、借地借家法の借家権についてみていきましょう。

　なお、借地借家法の施行により、借家法は廃止され（借地借家法附則２）、借地借家法附則に特別の定めある場合を除き、法施行前に生じた事項にも遡及して借地借家法が適用されます（借地借家法附則４本文）。もっとも、廃止前の借家法の規定により生じた効力は妨げられません（借地借家法附則４但）。

　したがって、旧法時代の借家契約に出くわした場合、現在でも認めらる借家法の効力と、特別の定めがあり適用される借家法の規定について知っておく必要があります。

　もっとも、借家法から借地借家法への改正の際、条文の変更がほとんどありませんので、特別の定め（つまり、借地借家法附則）も借地法の場合と違ってほとんどありません。そのため、旧借家法は特に必要のない限り条文の紹介に留めます。

＜借家権の対象＞
・借家権は、借家法と同じく、建物の賃貸借を対象とし（１）、使用貸借には適用されない。

・１条後段にいう建物は、土地の上に定着し、土台、柱、屋根、障壁登を有する構造物で、居住、営業等の用に供されるものをいい、建物の一部であっても、障壁等によって他の部分と区画され、独占的、排他的支配が可能な構造、規模を有する場合も含む。

・一時使用の借家権の場合、第３章借家の規定は全部不適用（４０）

・一時使用のための賃貸借といえるためには必ずしもその期間の長短だけを基準として決せられるべきものではなく、賃貸借の目的、動機、その他の諸般の事情から、該賃貸借契約を短期間内に限り存続させる趣旨のものであることが、客観的に判断される場合であればよいのであって、その期間が一年未満の場合でなければならないものではない（最判昭３６・１０・１０、裁判上の和解につき最判昭４３・１・２５も同旨）。

・転勤するまでの一時使用のための借家契約が更新され、約７年半以上を経過した事案でも一時使用のための借家契約と認めた（最判昭４１・１０・２７）。

・公営住宅の賃貸借にも原則として借地借家法が適用される（最判平２・６・２２（借家法１ノ２の解約を認めた事例）、他方、最判昭６２・２・１３（建替事業のための明渡請求に借地法１ノ２の要件具備を要しないとした事例）。

・社宅について、使用料が社宅使用の対価と認められない場合に、借家法１ノ２の適用が認められなかった事例がある（最判昭２９・１１・１６）。

・サブリース契約にも種々のものがあり、一概に借地借家法が適用されるとも言えない（cf.最判平１５・１０・２１）。

・一定期間賃料を無償とする契約（フリーレンタル）は、基本契約が賃貸借契約であり、無償期間内も借地借家法が適用される。

第１条　この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。
第４０条 　この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない。
附則第２条 　次に掲げる法律は、廃止する。
１　建物保護に関する法律
２　借地法
３　借家法
附則第４条 　この法律の規定は、この附則に特別の定めがある場合を除き、この法律の施行前に生じた事項にも適用する。ただし、附則第２条の規定による廃止前の建物保護に関する法律、借地法及び借家法の規定により生じた効力を妨げない。
借家法第８条　本法ハ一時使用ノ為建物ノ賃貸借ヲ為シタルコト明ナル場合ニハ之ヲ適用セス


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