＜借地借家法25＞定期建物賃貸借とは（38）

大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。

それでは、本日は定期建物賃貸借についてです。

これは、借地借家法になってから規定されたものです。

＜定期借家契約とは＞
・期間が満了すると契約の更新なく確定的に終了する建物賃貸借契約のこと（３８Ⅰ）。

・借地借家法制定当時は、賃貸人の不在期間の建物賃貸借として、賃貸人が生活の本拠としてしてた建物について、転勤、療養、親族の介護等のため、一時的に不在となる期間について、期間を定めて賃貸し、期間の満了により契約の更新なく終了するものであったが、平成１１年良質な賃貸住宅等の供給に関する特別措置法による改正（平成１３年３月１日施行）で現在の形になった。

・従前の普通借家権を定期借家権に契約を更改することは、居住用借家については、当分の間できない（特別措置法附則３）。

第３８条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 　第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 　第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
６ 　前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 　第３２条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
特別措置法附則第３条　第５条の規定の施行前にされた居住の用に供する建物の賃貸借（旧法第３８条第１項の規定による賃貸借を除く。）の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第５条の規定による改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。

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