＜借地借家法23＞建物転借人の保護（26Ⅲ、27Ⅱ、34、借家法４）

大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。

今日は、建物転借人の保護の規定についてみていきましょう。

＜建物転借人の保護＞
・賃借人と賃貸人の間の建物賃貸借契約が終了すると、転借人は転借契約を賃貸人には対抗できないのが原則。

・もっとも、建物賃貸借契約が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、賃貸人が契約が終了することを転借人に通知しないと、契約の終了を転借人に対抗できない（３４Ⅰ）。

・賃貸人が通知をすると、通知がなされてから６か月を経過したときに転貸借は終了（３４Ⅱ）。

・この場合でも、賃貸借契約終了後、転借人が建物の使用を継続しているときは、賃借人が建物の使用を継続しているものとみなされ、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと、転貸借契約は法定更新されたことになる（２６Ⅲ、２７Ⅱ・２６Ⅲ）。この異議には正当の事由が必要（２８括弧書）。→借家法には同様の規定なし。

第２６条 　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３ 　建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
第２７条 　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。
２ 　前条第２項及び第３項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
第２８条 　建物の賃貸人による第２６条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
第３４条 　建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。
２ 　建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から６月を経過することによって終了する。
借家法第４条　賃貸借ノ期間満了又ハ解約申入ニ因リテ終了スヘキ転貸借アル場合ニ於テ賃貸借カ終了スヘキトキハ賃貸人ハ転借人ニ対シ其ノ旨ノ通知ヲ為スニ非サレハ其ノ終了ヲ以テ転借人ニ対抗スルコトヲ得ス
２　賃貸人カ前項ノ通知ヲ為シタルトキハ転貸借ハ其ノ通知ノ後６月ヲ経過スルニ因リテ終了ス

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