＜借地借家法17＞普通借家契約の更新（26~28、34、借家１ノ２~４）

大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。

さて、続けて契約の更新についてみていきましょう。

＜契約の更新＞
・期間の定めのある賃借権は、契約により留保している解約権を行使した場合や（民６１８参照）、建物の滅失（履行不能）、債務不履行による契約解除、合意による解約などにより終了するが、それ以外の場合には普通借家権は期間の満了により消滅するのが原則。そして、期間満了後に借地権を存続させるには更新が必要となる。

・賃貸借契約の更新方法としては、民法では合意更新（民６０４Ⅱ参照、もっとも借地借家法は民６０４不適用（同法２９Ⅱ）。）および法定更新（６１９Ⅰ、なお使用及び「収益」を継続した場合）があるが、借地借家法上の規定としては法定更新（２６）がある。

・存続期間満了の１年前から６か月前までの間に更新拒絶の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしないと更新があったものとみなす（２６Ⅰ本）

・上記通知がなされた場合であっても、期間満了後賃借人が建物使用を継続する場合において、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと契約は更新されたものとみなされる（２６Ⅱ）

・法定更新後の存続期間は期間の定めのないものとなる（２６Ⅰ但）。

・期限の定めのない契約については、賃貸人が解約を申し入れ６か月を経過すると賃貸借契約は終了する（２７）→民法上は、３か月（民６１７Ⅰ②）

・上記更新拒絶通知もしくは解約申入れには正当の事由が必要（２８）

民法第６０４条　　（省略）
２　賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から２０年を超えることができない。
民法第６１７条 　当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一 　土地の賃貸借　１年
二 　建物の賃貸借　３箇月
三 　動産及び貸席の賃貸借　１日
２ 　（省略）
民法第６１８条　当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。
民法第６１９条 　賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において、各当事者は、第６１７条の規定により解約の申入れをすることができる。
２ 　従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは、その担保は、期間の満了によって消滅する。ただし、敷金については、この限りでない。
第２６条 　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３ 　建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
第２７条 　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。
２ 　前条第２項及び第３項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
第２８条 　建物の賃貸人による第２６条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
第３４条 　建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。
２ 　建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から６月を経過することによって終了する。
借家法第１条ノ２　建物ノ賃貸人ハ自ラ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ非サレハ賃貸借ノ更新ヲ拒ミ又ハ解約ノ申入ヲ為スコトヲ得ス
借家法第２条　当事者カ賃貸借ノ期間ヲ定メタル場合ニ於テ当事者カ期間満了前６月乃至１年内ニ相手方ニ対シ更新拒絶ノ通知又ハ条件ヲ変更スルニ非サレハ更新セサル旨ノ通知ヲ為ササルトキハ期間満了ノ際前賃貸借ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ賃貸借ヲ為シタルモノト看做ス
２　前項ノ通知ヲ為シタル場合ト雖モ期間満了ノ後賃借人カ建物ノ使用又ハ収益ヲ継続スル場合ニ於テ賃貸人カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキ亦前項ニ同シ
借家法第３条　賃貸人ノ解約申入ハ６月前ニ之ヲ為スコトヲ要ス
２　前条第２項ノ規定ハ賃貸借カ解約申入ニ因リテ終了シタル場合ニ之ヲ準用ス
借家法第４条　賃貸借ノ期間満了又ハ解約申入ニ因リテ終了スヘキ転貸借アル場合ニ於テ賃貸借カ終了スヘキトキハ賃貸人ハ転借人ニ対シ其ノ旨ノ通知ヲ為スニ非サレハ其ノ終了ヲ以テ転借人ニ対抗スルコトヲ得ス
２　賃貸人カ前項ノ通知ヲ為シタルトキハ転貸借ハ其ノ通知ノ後６月ヲ経過スルニ因リテ終了ス


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