＜借地借家法５＞普通借地権の契約の更新（４~６、13）

大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。

さてさて、借地法の記事との整合性、見易さなどを考えながら更新しています。それゆえ、なかなか先に進めません。

 ＜契約の更新＞
・期間の定めのある賃借権は、契約により留保している解約権を行使した場合や（民６１８）、土地の滅失（履行不能）、債務不履行による契約解除、合意による解約などにより終了するが、それ以外の場合には借地権は期間の満了により消滅するのが原則。そして、期間満了後に借地権を存続させるには更新が必要となる。

・民法では合意更新（民６０４Ⅱ参照、もっとも借地借家法は民604不適用（同法29Ⅱ）。）および法定更新（６１９Ⅰ、なお使用及び「収益」を継続した場合）であるが、借地借家法では、当事者の合意更新（４）と法定更新（５）がある。

・法定更新には、①借地人の請求による法定更新（５Ⅰ）及び②土地の継続使用による法定更新（５Ⅱ）があるが、ともに建物がある場合に限られる（借地法はこれと若干異なる。）

・法定更新の異議には正当事由が必要（６）。

・最初の法定更新では存続期間２０年、その後の法定更新では存続期間１０年となる（５Ⅰ・Ⅱ・４本）が、これより長い期間を定めることもできる（５Ⅰ・Ⅱ・４但）。

・契約期間が満了し更新されない時は建物買取請求権行使可（１３Ⅰ）（借地法上の建物買取請求権）

民法第６０４条　　（省略）
２　賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から２０年を超えることができない。
民法第６１８条　当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。
民法第６１９条 　賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において、各当事者は、第６１７条の規定により解約の申入れをすることができる。
２ 　従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは、その担保は、期間の満了によって消滅する。ただし、敷金については、この限りでない。
第４条 　当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から１０年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、２０年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
第５条 　借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
２ 　借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。
３ 　転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。
第６条 　前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。
第１３条 　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
２ 　前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。
３　　前二項の規定は、借地権の存続期間が満了した場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。

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